Sağlıksız kent dokularının iyileştirilmesinde ve kentsel sorunların çözümünde ekonomik, mekansal, toplumsal koşulları dikkate alan kapsamlı bir projelendirme süreci olarak tanımlanabilir.
Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alanı kapsar.
Riskli alanlar, zemin yapısı ya da üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan alanlardır. Riskli alanlar Bakanlar Kurulu Kararı ile belirlenir. Bakanlar Kurulu Kararı alınabilmesi için hazırlanacak teknik raporun Bakanlığımızca uygun görülmesi ve Başbakanlık Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı’nın görüşünün alınması gerekmektedir.
Riskli yapı 6306 sayılı Kanun’a göre riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmi ve teknik verilere ve çalışmalara dayanılarak tespit edilen yapıyı veya yapıları kapsar.
Hızla Tarama Yöntemi ile binanızın risk durumunun incelenmesi ve inceleme sonuçlarınızı öğrenebilmek için https://binatespiti.ibb.istanbul/ sitesinden başvuru yapabilirsiniz.
Kanunda risk tespiti yaptırılması zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak, ülkemizde pek çok binanın; mühendislik hizmeti almadan yapıldığı, malzeme ve işçilik açısından teknik gerekliliklere uygun olmadığı, özellikle beton kalitesinin çok düşük olduğu ve deprem açısından risk taşıdığı belirlenmiştir. Bu yüzden, konutunda güven ve huzur içerisinde yaşamak isteyen, oturduğu binanın riskli olabileceğinden şüphelenen her vatandaşın risk tespiti yaptırması uygun olacaktır.
Yapının taşıyıcı sistem özellikleri kritik kat rölevesi ile belirlenebilir. Kritik kat rölevesi, yapı mühendisliği ve mimarlıkta, özellikle deprem riski taşıyan binaların analizinde kullanılan önemli bir belgedir. Bu terim, genellikle riskli yapı tespiti süreçlerinde karşımıza çıkar.
6306 sayılı kanun kapsamında sekiz kata kadar olan binalarda yalnızca kritik kattan karot alınması yeterlidir.
Binanın riskli olup olmadığını tespit için üçte iki (2/3) çoğunluk ile karar alınmasına gerek yoktur. Maliklerden herhangi birinin müracaatı üzerine risk tespiti yapılabilir.
Riskli yapı tespitleri ve yıkım işlerinin masraflarını malikler karşılayacaktır.
Riskli yapı tespiti ile yıktırma işlemlerinin Bakanlık veya İdare tarafından yapılması hâlinde, tespit işleminin masraflarından malikler hisseleri oranında sorumludur. Riskli yapı tespitinin masrafları, Bakanlıkça veya İdarece ilgilisine yapılacak tebligatı takip eden bir aylık süre içerisinde ödenir. Süresinde ödenmeyen masraflar, tespit Bakanlıkça yapılmış veya yaptırılmış ise Bakanlığın ilgili vergi dairesine bildirmesi üzerine vergi dairesince, İdarece yapılmış veya yaptırılmış ise İdarece 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre takip ve tahsil edilir.
Riskli olarak tespit edilen binalar tapu müdürlüğüne bildirilerek tapu kütüğüne işlenir. Riskli yapı tespitine karşı yapı malikleri veya kanunî temsilcilerince 15 gün içinde Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri’ne veya Bakanlıkça yetki devri yapılması durumunda İdareye verilecek bir dilekçe ile itiraz edilebilir.
Binanın yıkım kararına ve söz konusu kararın dayanağı riskli yapı raporuna karşı, kararın tebliğinden itibaren 60 gün içerisinde İdare Mahkemesinde ” Yıkım kararının iptali ve Yürütmenin Durdurulması” amacıyla dava açılması mümkündür.
Hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları; arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve en az üçte iki çoğunluk ile alınan karar çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Riskli yapılarda ise, anlaşma sağlayan paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır.
İstanbul genelindeki tüm ilçeleri kapsayan "Yarısı Bizden" kampanyası, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na bağlı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın koordinasyonunda hayata geçirildi. Bu kapsamda vatandaşlara konut ve iş yerlerinin yenilenmesi sürecinde; maddi destek, düşük faizli kredi imkânı ve taşınma yardımı gibi çeşitli ödemeler sağlanıyor.
Kampanya kapsamında her bir konut için 875 bin TL hibe, 875 bin TL kredi ve 125 bin TL taşınma desteği veriliyor. Bu şekilde Bakanlığın her bir konut için sağladığı 1 milyon 875 bin TL’lik finansman desteğinden faydalanan vatandaşlar evlerini yüklenici firmalarla yeniden inşa ettirebiliyor. Hak sahibinin diğer her bir konutu için ise 1 milyon 750 bin TL kredi imkanı sunuluyor. İlk yıl faiz uygulanmayan kredi geri ödemeleri, yapı ruhsatı alındıktan 2 yıl sonra başlıyor ve 10 yıl vadeye yayılıyor. Aynı koşullarda hak sahibinin bir dükkanı/iş yeri için 437 bin 500 TL hibe ve 437 bin 500 TL kredi, desteği sağlanıyor. Hak sahibinin diğer her bir dükkan için 875 bin TL kredi imkanı sunuluyor.
Kira yardımı hem İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB) tarafından hem de Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından sağlanmaktadır. Her iki destekten de aynı anda yararlanmak mümkündür.
İBB KENTSEL DÖNÜŞÜM KİRA YARDIMI
BAŞVURU KOŞULLARI:
BAKANLIK KENTSEL DÖNÜŞÜM KİRA YARDIMI,
BAŞVURU KOŞULLARI:
Riskli binadaki maliklerin hepsinin aynı bankadan kredi kullanma zorunluluğu bulunmamaktadır. Malikler kredi için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile protokol imzalayan bankalardan istediklerine başvurabilirler.
Faiz desteği, kredi süresince devam edecektir. Ancak, hak sahipleri tarafından geri ödemesi yapılmayan krediler için faiz desteği ödemeleri durdurulacaktır.
Binanızın erken bitmesi durumunda kira yardımında bir kesilme olmamaktadır. Bakanlığın şu an belirlediği 18 ay boyunca kira yardımı yatırılmasıdır.
Kanun kapsamında yapılacak dönüşümde öncelikli hedef “yerinde dönüşüm”ü sağlamaktır. Ancak, teknik zorunluluklardan dolayı yerinde dönüşüm mümkün olmaz ise rezerv yapı alanları değerlendirilecektir.
Üzerinde ipotek olması riskli binanın yıktırılmasına engel teşkil etmez. Kanuna göre, riskli binaların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, riskli bina yıktırıldıktan sonra hisseler üzerinde devam edecektir.
En az üçte ikilik çoğunluk ile yapılan anlaşmaya göre kentsel dönüşüm kapsamında yıkılan binanın yerine yeniden bina yapma zorunluluğu bulunmamaktadır.
Riskli binanın yıktırılmasından sonra arsa hâline gelen taşınmazların malikleri tarafından değerlendirilmesi esas olacak ve yapılacak uygulamalara sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az 2/3 çoğunluğu ile karar verilecektir.
Bakanlık veya anlaşmalı bankalardan kullanılacak yapım kredisi için başvuru süreci, bağlı bulunduğunuz yerel yönetim ve kredi türüne göre değişiklik gösterebilir. Aşağıda, genel başvuru süreçleri ve gerekli belgeler hakkında bilgiler bulabilirsiniz:
Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü üzerinden başvurulan bu krediler için süreç şu şekildedir:
Başvuru Adresi: Riskli yapı tespit raporu ve dilekçe ile birlikte bağlı bulunduğunuz Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'ne başvurulur.
İnceleme ve Onay: İl Müdürlüğü tarafından yapılan incelemeler sonucunda uygun görülen başvurular, onay için Bakanlığa gönderilir.
Faiz Desteği: Bakanlık onayı ile krediye faiz desteği sağlanır.
Bakanlıkla protokol imzalayan bankalardan kredi kullanmak isteyen hak sahipleri için süreç şu şekildedir:
Başvuru Adresi: Riskli yapı tespit raporu ile birlikte, Bakanlıkla anlaşmalı bir bankaya başvurulur.
İnceleme ve Onay: Banka, başvuruyu bankacılık mevzuatına göre inceler ve kredi onayını Bakanlığa gönderir.
Faiz Desteği: Bakanlık onayı ile krediye faiz desteği sağlanır.
Anlaşmalı bankalar arasında Ziraat Bankası, DenizBank, İş Bankası, VakıfBank, Garanti BBVA, Akbank, Yapı Kredi, ING Bank, QNB Finansbank, Albaraka Türk, Kuveyt Türk ve Türkiye Emlak Katılım Bankası bulunmaktadır.
Riskli yapı tespiti yapılmış bir binanın güçlendirilmesi için kredi alabilirsiniz. Bu kredi, devlet destekli faiz indirimiyle sunulan bir Kentsel Dönüşüm Kredisi kapsamında sağlanmaktadır.
Yapınızın 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında “riskli yapı” olarak tescil edilmesi gerekir.
Binanın güçlendirme ile kurtarılabileceği teknik raporla belgelenmelidir.
Bu rapor, lisanslı mühendislik firmaları veya yapı denetim şirketlerince hazırlanır.
Güçlendirme kredisi başvurusu, anlaşmalı bankalara veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüklerine yapılır.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamında ilan edilen Rezerv Yapı Alanlarında arsa/arazi satışları öncelikle üzerindeki hak sahibine arsa satışı yapılmaktadır. Bakanlığımız ile Emlak Yönetim Hizmetleri ve Ticaret A.Ş. arasında imzalanan 19.09.2019 tarihli ve 219134 sayılı Protokolü ile tarafınıza tebligat yapılmasının ardından arsa/arazi satış işlemlerine yönelik sözleşme imzalanabilmesi için Müdürlüğümüze yapılacak müracaatlarda aşağıdaki belgelerin sunulması gerekmektedir.
• Nüfus cüzdanı fotokopisi
• Banka Dekontu (Peşinatın yatırıldığına dair)
• Vekaletname
• Başvurucu Firma ise Ticaret sicil gazetesi ilanı
Her bağımsız bölüm için yalnızca bir hak sahibi kira yardımı alabilir.
Eğer bir bağımsız bölümde birden fazla hissedar varsa:
Hissedarlar aralarında yazılı bir anlaşma yaparak hangi kişinin kira yardımından faydalanacağını belirlemelidir.
Bu kişi, diğer hissedarların noter onaylı muvafakatnamesi (rızası) ile başvuru yapar.
Aynı bağımsız bölümden birden fazla hissedar, ayrı ayrı kira yardımı alamaz. Yardım, tek bir kişiye yapılır.
Hisseli malikler, diğer hissedarların muvafakati ile kredi başvurusunda bulunabilir.
Kredinin kullanılabilmesi için genellikle:
Hissedarlar arası anlaşma gerekir.
Yapının tümü için dönüşüm yapılması durumunda, her hissedar kendi payı oranında kredi kullanabilir.
Noter onaylı muvafakatname
Tapu kayıtları (hisseli mülkiyet belirtilmiş olmalı)
Riskli yapı tespiti yapılmış olmalı
Kanuna göre, riskli alanlardaki yapılar ile riskli yapılara verilen elektrik, su ve doğal gaz hizmetleri durdurulabilecektir. Burada amaç, vatandaşı mağdur etmek değil, tam aksine can güvenliği bakımından, vatandaşın riskli olan bir binada oturmasına engel olmaktır. Yani, vatandaşın hayat hakkının gözetilmesi söz konusudur.
6306 sayılı Kanun kapsamında hak sahiplerine kullandırılacak krediler sadece bankalardan değil, aynı zamanda katılım bankalarından da temin edilebilir. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, faiz desteği sağladığı anlaşmalı bankalar arasında katılım bankalarını da dahil etmiştir.
Katılım bankaları, faizsiz finansman modeliyle çalışan bankalardır. Bakanlık, bu bankalarla protokol imzalayarak, hak sahiplerine faiz desteği sağlamaktadır. Örneğin, Türkiye Emlak Katılım Bankası ve Kuveyt Türk Katılım Bankası gibi bankalar, kentsel dönüşüm kredisi sunan anlaşmalı katılım bankaları arasındadır.
Bir parsel üzerinde birden fazla yapı bulunması halinde her bir yapıya ayrı ayrı risk tespiti yaptırılır. Bu yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması halinde, yürütülecek uygulamalara yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında bütün maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.
Risk tespiti yapılmadan önce müteahhitle yapılan sözleşmeler, 6306 sayılı Kanun (Kentsel Dönüşüm Yasası) kapsamında hukuken geçerli kabul edilmez ve bağlayıcılığı yoktur. Bir binaya 6306 Sayılı Kanun kapsamında risk tespiti yaptırılmadan önce yapılan bütün işlemler, sözleşmeler özel hukuk çerçevesinde değerlendirilir. Binaya risk tespiti yaptırıldıktan sonra, risk tespitinden önce yapılmış sözleşmeler aynı şekliyle uygulanmak istenirse, bu işlemlerin 6306 Sayılı Kanun kapsamında yapıldığının belirtilmesi gerekir.
kentsel dönüşüm projelerinde belirli durumlarda teminat zorunluluğu vardır. Özellikle müteahhit firmalar açısından, hak sahiplerinin mağdur olmaması ve inşaatın tamamlanmasının güvence altına alınması amacıyla teminat şartı getirilmiştir.
Riskli yapının/yapıların bulunduğu parsellerde gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunuluyor ise, yapım işini üstlenen yapı müteahhidince yapı ruhsatı alınmadan önce yapı yaklaşık maliyet bedelinin % 10’u kadar teminatın İdareye verilmesi mecburidir. Ancak, tek parselde bir bodrum katı dışında, en çok iki katlı ve toplam yapı inşaat alanı 500 metrekareyi geçmeyen yapılarda parsel maliki kendi yapısını inşa ediyor ise, inşaat tamamlanmadan üçüncü şahıslara satış yapılmaması ve bu konuda tapu kaydına belirtme konulması şartıyla, yapı ruhsatı alınması safhasında yapı yaklaşık maliyet bedelinin % 10’u kadar teminat verilmesi mecburiyeti aranmaz.
Riskli alan olarak ilan edilen bir bölgede bulunan yapılar için ayrıca riskli yapı tespiti yapılması gerekmektedir.
Bu iki kavram karıştırılmamalıdır:
| Kavram | Açıklama |
|---|---|
| Riskli Alan | Deprem, sel, heyelan gibi afet riski taşıyan, Bakanlıkça sınırları belirlenmiş bölgedir. Tüm parsel ve yapılar dahil edilir. |
| Riskli Yapı | Teknik analiz sonucu taşıyıcı sistemi zayıf veya çökme riski taşıdığı tespit edilen binadır. Yapı bazında değerlendirme yapılır. |
Riskli alan ilan edilmesi, otomatik olarak o bölgedeki tüm yapıların "riskli yapı" sayılacağı anlamına gelmez.
Her bina için ayrıca 6306 sayılı Kanun kapsamında “riskli yapı tespiti” yapılmalıdır.
Bazı yapılar yeni ve sağlam olabilir.
Tespit sonrası kira yardımı, faiz destekli kredi, tahliye süreci gibi haklar yalnızca riskli yapı olarak tescillenen binalara tanınır.
Ülke genelinde bütün binalar 6306 sayılı Kanun kapsamındadır. Binanın bulunduğu yere, yaşına, deprem bölgesine bakılmaksızın, “riskli” olarak tespit edilen bütün binalar Kanun hükümlerinden faydalanacaktır.
Riskli bina tespitine yapılan itirazları, 4’ü Üniversitelerce ve 3’ü Bakanlıkça belirlenen ve 7 üyeden oluşan Teknik Heyet inceleyecektir. Teknik Heyetin, riskli bina raporunu uygun bulması halinde rapor kesinleşecek ve yıkım süreci başlayacaktır.
Yapının riskli olduğuna ilişkin raporun bakanlıkça onaylanması ile birlikte, tüm dairelerin tapu kayıtlarına ”Riskli Yapı” şerhi konulmaktadır. Söz konusu şerh, satış işlemine ve diğer tapu işlemlerine engel değildir. Fakat, bu şerhin mevcut olması dairenin satış değerini düşüreceği gibi binada kentsel dönüşüm ve yıkım sürecinin başladığı anlamına gelir.
Binalarına Deprem Risk Raporu alarak binaları Kentsel dönüşüm kapsamına giren kat malikleri en az 60 gün içinde binalarını nasıl yapacaklarına, hangi müteahhide yaptıracaklarına, paylaşımlar ve diğer tüm konular ile ilgili 2/3 çoğunlukla alacakları karara Bina Ortak Karar Protokolü denir.
Hayır. Binanıza deprem risk raporu alıp binanızı kentsel dönüşüm kapsamına soktuktan sonra binanızı bağlı olduğunuz belediyenin imarına göre yapabilirsiniz.
Kanun kapsamında yapılan proje ve uygulamalar süresince, her türlü imar ve yapılaşma işlemleri geçici olarak durdurulabilir. Bu alanların sınırları içinde olup riskli yapılar dışında kalan diğer yapılardan uygulama bütünlüğü bakımından Bakanlıkça gerekli görülenler de bu Kanun hükümlerine tabi olur. Riskli alanlarda yeni verilmiş ruhsatlar, devam eden inşaatlar ve yeni verilecek ruhsatların durumu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde belirlenmektedir.
6306 sayılı Kanun'un 4. maddesi gereği, Bakanlık veya uygulamayı yürütmesi hâlinde TOKİ veya ilgili idare, riskli alanlarda, riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda ve rezerv yapı alanlarında proje ve uygulamalar süresince her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini geçici olarak durdurabilir. Ancak, imar ve yapılaşma işlemlerinin geçici olarak durdurulması yönünde bir karar verilmemişse mevcut yapılmakta olan iş ve işlemlere devam edilecektir.
Yeni ruhsat talepleri, riskli alanlarda proje ve uygulamalar süresince geçici olarak durdurulabilir. Bu durum, Bakanlık veya uygulamayı yürütmesi hâlinde TOKİ veya ilgili idare tarafından belirlenir. Ancak, bu tür bir durdurma kararı verilmemişse, yeni ruhsat işlemleri mevcut mevzuata göre değerlendirilebilir.
Riskli bir binanın yıkımı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde belirli şartlara ve prosedürlere tabidir. Bu yıkımın kira yardımı alabilmeniz üzerindeki etkisi, yıkımın nasıl gerçekleştirildiğine ve ilgili prosedürlerin takip edilip edilmediğine bağlıdır.
Riskli yapı tespit raporu onaylanıp, yapının tahliye edilmesinden sonra kira yardımı başvuru evraklarından biri olan Yanan Yıkılan Yapılar Formunun temin edilemediği durumlarda (yıkım süresinin uzun olması, riskli yapı tespit raporu onayına itiraz olması vb.) başvurunun yalnızca bu eksik evrak ile kabul edilmesi, yapının yıkılıp evrakın temin edilmesi ile başvurunun değerlendirilmesi, sistem girişinin yapılarak ödemelerin başlatılması gerekmektedir.
Eğer bina, yıkım ruhsatı alınmadan yıktırıldıysa, bu durum kira yardımı başvurularında sorun teşkil edebilir. Çünkü yıkımın resmi olarak belgelenmesi ve yasal prosedürlerin takip edilmesi gerekmektedir. Bu tür durumlarda, ilgili belediye veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü ile iletişime geçerek durumunuzu bildirmeniz ve gerekli belgeleri temin etmeniz önemlidir.