Kentsel dönüşüm süreci, binanızın “riskli yapı” olduğunun tespiti ile başlar.
Nereye başvurulur?
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış yetkili kurum ve kuruluşlara (inşaat mühendisliği ofisleri, yapı denetim firmaları, bazı belediyeler) başvurabilirsiniz.
Gerekli belgeler:
Tapu fotokopisi
Kimlik belgesi
Başvuru formu (firma tarafından sağlanır)
Maliyet:
Tespiti yapan firmaya ücret ödenir, bu bedel daire başına yaklaşık birkaç bin TL olabilir.
2. Riskli Yapı Kararı ve Tebligat
Yapı riskli çıkarsa, bu durum ilgili tapu müdürlüğüne ve maliklere bildirilir.
Maliklere 60 gün içinde binanın tahliyesi ve yıkılması için süre tanınır.
Maliklerin en az üçte iki (2/3) çoğunluğu sağlanırsa, yeni inşaat projesi ve müteahhit seçimi yapılır.
Anlaşmaya yanaşmayan azınlık maliklerin hisseleri, rayiç bedel üzerinden satılabilir.
Riskli yapı tespiti yapılması için malik(ler) tarafından başvuru yapılır.
Başvuru, yapının tamamı veya bağımsız bir bölümüne ait olabilir.
Yetkili kuruluşlar, binaya gelip zemin etüdü ve taşıyıcı sistemin durumunu değerlendirir.
Beton, demir ve zemin kalitesi gibi unsurlar laboratuvar analizleri ile incelenir.
Analizler sonucunda bina, deprem güvenliği açısından değerlendirilir.
Eğer bina taşıyıcı sistem yönünden yetersizse, "riskli yapı" olarak raporlanır.
Rapor, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne sunulur.
Onaylanırsa bina resmen "riskli yapı" olarak kayda geçer.
Riskli yapı tespitini yalnızca Bakanlık tarafından lisanslandırılmış kurumlar yapabilir.
Lisanslı Yapı Denetim Firmaları
İnşaat mühendisliği veya mimarlık büroları (Bakanlıkça yetki verilmiş)
Bazı belediyeler (Yetkilendirildiyse)
Kamu kurumları (TOKİ, Emlak Konut gibi)
Üniversiteler (Yetkili mühendislik fakülteleri)
6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu’na göre:
Binanız mutlaka yıkılmak zorundadır.
Ancak, yeniden inşa süreci için maliklerin en az 2/3'ünün arsa payı bazında anlaşması gerekir.
Riskli yapı kararı size tebliğ edildikten sonra 60 gün içinde binayı boşaltmanız istenir.
Bu süre sonunda bina idari olarak yıktırılabilir (zorunlu tahliye ve yıkım süreci başlatılır).
Arsa payı çoğunluğunu (en az %66) sağlayan malik(ler), karar alır (örneğin müteahhitle anlaşma).
Geriye kalan 1/3 azınlık bu karara uymazsa, anlaşmayı imzalamayan maliklerin arsa payları rayiç bedelle satılır.
Satış, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü tarafından organize edilir.
İlgili maliklerin hisseleri 2/3 çoğunlukla anlaşan diğer maliklere ya da onların oluşturduğu ortaklığa açık artırma yoluyla satılır.
Satışı yapılan kişi, artık binanın yeni hissedarıdır.
Tüm maliklerle birlikte yeniden inşa sürecine dahil olur.
İl Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Müdürlüğü’ne yapılır.
Bazı büyükşehirlerde e-Devlet veya e-Devlet'te yönlendirme ile İl Müdürlüğü portalları üzerinden de başvuru alınmaktadır.
Dilekçe (İl Müdürlüğü formatında)
Nüfus cüzdanı fotokopisi
Riskli yapı tespit raporu onay belgesi (yani “riskli yapı” kararı kesinleşmiş olmalı)
Tapu belgesi (güncel, hisseli ise payı gösterir)
Yıkım belgesi / bina yıkım tutanağı (resmi yıkım gerçekleşmiş olmalı)
İkametgah belgesi veya elektrik/su/doğalgaz faturası (riskli yapıda ikamet ettiğinizi kanıtlamak için)
Banka hesap bilgileri (IBAN gösteren belge)
Vekâletname (başka biri başvuruyorsa)
Yukarıdaki belgelerden bazılarına ek olarak:
Kira sözleşmesi
Tahliye edildiğine dair belge (ev sahibinden alınan yazı veya boşaltma tutanağı)
İkametgah – binada gerçekten oturduğunuzu kanıtlar
Yapının riskli yapı olarak tescillenmiş olması
Tahliye edilmiş ve yıkılmış olması
Başvurunun, riskli yapı kararının kesinleştiği tarihten itibaren 1 yıl veya yıkım tarihinden itibaren 3 ay içinde yapılması
Riskli yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesinin istenilmesi durumunda riskli yapının yıktırılması için maliklere verilen süreler içerisinde; maliklerce, güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen “bütün kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı rızasının olması” ya da “yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması” şekilde güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması gerekir.
Riskli olarak tespit edilen ve itiraz süreci sonunda riskli olduğu kesinleşen binaların yıktırılması Kanun’un emredici hükmüdür. Yıkım konusunda maliklerce herhangi bir karar alınmasına veya anlaşma sağlanmasına gerek yoktur. Riskli bina tespitinin kesinleşmesinden sonra bu binaların yıktırılması için maliklere 60 günden az olmamak üzere süre verilir, bu süre içinde riskli binaların yıktırılıp yıktırılmadığı kontrol edilir, yıktırılmamış ise 30 günden az olmak üzere ek süre verilir ve verilen bu süreler içinde maliklerce riskli yapılar yıktırılmaz ise binanın su, elektrik ve doğalgaz bağlantıları kesilir, yıktırma masrafı ile gereken diğer yardım ve krediler öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere yıktırma işlemleri mahalli idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından gerçekleştirilir.
Riskli binaların tespitini, tahliyesini ve yıktırılmasını engelleyenler hakkında Türk Ceza Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet Başsavcılığı’na suç duyurusunda bulunulacaktır.
Tek parselde bir bodrum katı dışında, en çok iki katlı ve toplam yapı inşaat alanı 500 metrekareyi geçmeyen yapılarda; yapı müteahhitliğine ilişkin bütün sorumlulukları üstlenmek şartıyla parsel maliki kendi yapısını inşa edebilir. Bu durumdaki yapılar için ayrıca yapı müteahhidi aranmaz. Sadece o yapım işinde kullanılmak ve beş yıl içinde bir defaya ve tek bir yapıya mahsus olmak üzere, yapı sahibine geçici yetki belgesi numarası verilir. Yapı sahibinin aynı zamanda yapı müteahhitliğini üstlendiği durumlarda sözleşme şartı aranmaz.
Faiz desteğinden faydalananlar kira yardımından, kira yardımından faydalananlar ise faiz desteğinden faydalanamaz. Bu nedenle, hem daire hem de işyeriniz için kira yardımı alabilirsiniz.
6306 sayılı Kanun kapsamında:
Eğer bir kişinin hem konutu hem de işyeri aynı riskli yapı içinde yer alıyorsa veya farklı riskli yapılarda bulunuyorsa, her biri için ayrı kira yardımı talep edebilir.
Riskli yapı kararı kesinleşmiş olmalı.
Tahliye edilmiş ve yıkım yapılmış olmalı.
İkamet ettiğinizi belgelemelisiniz (ikametgah veya fatura).
Malikseniz, konutta ikamet etmiş olmanız gerekir.
Yine aynı şekilde riskli yapı statüsü onaylanmış olmalı.
İşyeri fiilen kullanılıyor olmalıydı (vergi levhası, fatura, ruhsat vb. ile belgelenebilir).
Malik veya kiracı olmanız fark etmez, faal işletme olduğunu kanıtlamanız gerekir.
Bakanlıkla protokol imzalamış bankalara başvurulmuş olması gerekir.
Bu bankalar; İş Bankası, DenizBank, AKBANK, HALKBANK, Türkiye Finans, VakıfBank, YapıKredi, BANKASYA, TEB, Garanti, Şekerbank, alBaraka, KUVEYTTÜRK, ZİRAAT BANKASI, FİNANSBANK, ING BANK, A Bank, olarak belirlenmiştir.